Последние новости
Главная » Недвижимость » Как осуществить сделку купли-продажи жилья в залоговом обременении у банка?

Как осуществить сделку купли-продажи жилья в залоговом обременении у банка?

Учитывая стоимость недвижимости и уровень доходов у населения, можно понять, что накопить сумму на покупку квартиры или дома порой невозможно. И чтобы молодые семьи могли решить жилищные проблемы, была разработана система ипотечного кредитования. Однако процесс не считается простым, поэтому вызывает много вопросов и со стороны покупателя, и со стороны продавца. Стоит рассмотреть особенности сделки, в том числе, как продать квартиру, купленную в ипотеку в 2020 году пошагово.

Разновидности ипотеки

Существует 3 ситуации, когда реализация квартиры осуществляется при помощи ипотеки:

  1. Если жилье приобретается у застройщика, составляется соответствующий договор. При этом строительная компания принимает на себя функцию юридического лица. И пока идет выплата долга, недвижимость представляет залог, который возвращается застройщику при проблемах с погашением у заемщика.
  2. Существуют ситуации, когда в роли покупателя и продавца выступают физические лица. Они составляют договор рассрочки, на основании которого производится расчет за квартиру. Поскольку в деле не участвуют официальные лица, есть возможность существенно упростить процесс. Однако в этом случае риски продавца существенно возрастают, ведь при появлении проблем с платежеспособностью вернуть средства будет труднее.
  3. Классическим вариантом ипотечного кредитования считается трехстороннее соглашение, где посредником между покупателем и продавцом становится банк.

Выполнить оформление документов можно самостоятельно или с привлечением специалиста. Так как продажа жилья через ипотечный договор проводится в несколько этапов, стоит рассмотреть, как произвести процесс пошагово без риелтора. Это позволит оценить риски и поможет грамотно вести себя во время заключения договора.

Порядок продажи

При решении заключить сделку с покупателем, готовящимся оформить ипотеку, стоит помнить, что все особенности процесса оговорены на законодательном уровне. Посредничество банка также служит дополнительной гарантией, что все условия договора будут соблюдены. Поэтому вероятность мошенничества до времени получения денег сведена к минимуму.

Со стороны продавца в процессе реализации недвижимости ожидаются следующие действия:

  • оценка собственности;
  • размещение объявлений о продаже через газеты или интернет;
  • при необходимости заключение предварительного договора;
  • подготовка документации для одобрения сделки банком;
  • если предыдущий шаг прошел успешно, составляется окончательный вариант договора.

После этого право собственности переходит к покупателю, квартира оформляется в качестве залогового имущества, а продавец получает деньги. Все эти этапы можно пройти самостоятельно, так как отсутствие риелтора не влияет на решение банка касательно одобрения ипотеки.

Шаг 1: сбор необходимого пакета документов

Любая пошаговая инструкция, помогающая правильно оформить продажу недвижимости, начинается с требования собрать всю необходимую документацию. Обязательным при оформлении ипотеки считается наличие:

  1. Паспортов всех, кто значится собственником реализуемого жилья.
  2. Кадастрового паспорта, включающего данные о текущем владельце, а также вносимых изменений в планировку квартиры и других необходимых сведений.
  3. Технического паспорта на жильё.
  4. Выписку ЕГРН, которая подтверждает отсутствие какого-либо рода обременения в отношении продаваемого объекта. Выдачей документа занимается Росреестр и МФЦ.
  5. Важными считаются документы, подтверждающие право на это жильё. К ним относят договор о купли-продаже, дарении.
  6. Бумаги, связанные с оценкой стоимости квартиры. При заключении ипотечного договора специалист предварительно одобряется банком, а стоимость его работы входит в расходы покупателя.
  7. Документ о прописанных лицах по форме № 9.

Дополнительные сведения могут потребоваться, если на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние лица, пропавшие без вести родственники или лица, признанные недееспособными. Стоит учитывать, что некоторые обстоятельства могут служить препятствием к продаже недвижимости, поэтому их следует уладить заранее.

Шаг 2: функции и принципы составления предварительного договора

Данный документ не является обязательным, но служит дополнительной мерой предосторожности, защищающих обе стороны сделки. В нем прописываются:

  1. права и обязанности участников сделки;
  2. цену, которую следует уплатить за квартиру;
  3. имеются ли особые обстоятельства основного договора, в том числе с материнским капиталом;
  4. размер и срок внесения задатка;
  5. особенности покрытия юридических расходов.

После этого покупателю предстоит предоставить документы о квартире в банк. Для этого продавцом требуется приготовить копии всего пакета. В целях личной безопасности передавать малознакомому лицу оригиналы настоятельно не рекомендуется.

Шаг 3: гарантии оплаты

После получения одобрения банка начинается этап реализации договоренностей. Он считается наиболее сложным для продавца, так как перед перечислением денежных средств необходимо переоформить право собственности. После этого расчет выполняется одним из трёх способов:

  1. Чаще всего банк переводит средства продавцу безналичным путем, как только процесс перерегистрации жилья завершен. Этот момент указывается в качестве обязательного при составлении договоров любого уровня.
  2. В некоторых случаях при расчете задействуется банковская ячейка. В нее сразу кладутся предназначенные для платежа средства. А по завершению переоформления недвижимости покупателю предоставляется доступ к ячейке.
  3. Ещё одним методов считается применение банковского аккредитива. Это особый счет, на который заранее кладётся соответствующая денежная сумма. Однако воспользоваться им можно после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи, расписки от государственного органа, проводящего процедуру перерегистрации, или другой документации.

Фиксировались случаи, когда покупатель пытался скрыться на этом этапе сделки. Но при заключении трехсторонних отношения факт, что человек не выходит на связь, не означает безвыходную ситуацию. В первую очередь продавцу требуется заказать справку в Росреестре, чтобы определить текущего владельца собственности. Если данные уже изменены, можно отправляться в банк, чтобы добиться получения документально оговоренных средств.

Шаг 4: подписание основного договора

Получение банковских гарантий подводит к заключению договора купли-продажи, после которых следуют такие процедуры:

  • перерегистрация недвижимости;
  • наложение залогового обременения;
  • заказ выписки из ЕГРН.

При выполнении покупателем всех обязательств он уже становится собственником квартиры на этом этапе. А бывшему владельцу остаётся получить средства из банка.

Шаг 5: окончательный расчет с продавцом

Завершающим этапом становится перечисление банком средств одним из оговоренных ранее способов. И теперь покупатель может использовать их по собственному усмотрению.

С какими трудностями может столкнуться продавец при продаже через ипотеку

Хотя договор ипотеки хорошо защищен со стороны закона, могут возникнуть непредвиденные ситуации, приводящие к нарушению договорных обязательств. Так, в процессе заключения сделки банк может отказать в кредите. В этом случае квартира остается в собственности прежнего владельца. Продавец несет потери в плане затраченного времени и средств на юридическое оформление договора.

как продать квартиру, купленную в ипотеку.В других случаях в процессе заключения соглашения банк, представляющие третью сторону, становится банкротом. В результате процесс перерегистрации собственника может быть завершен, а перечисление средств оказывается невозможным. В таком ситуации вернуть средства возможно лишь через суд. Чтобы избежать подобного развития событий, стоит уделить внимание рейтингу банка до заключения договора.

В редких случаях можно столкнуться с изощренными мошенническими схемами, уберечь от которых не способны даже опытные риелторы. В них, как правило, одновременно задействованы покупатель и представитель банка. В этом случае злоумышленники наказываются в соответствии со статьями уголовного кодекса.

Если в приобретении жилья задействован материнский капитал

Если в роли покупателя выступает многодетная семья, есть вероятность, что они планируют использовать в сделке имеющийся у них сертификат. В этом случае стоит проверить, выполнены ли ими следующие требования:

  1. Выбранный ими банк предлагает программы ипотечного кредитования с использованием материнского капитала.
  2. После одобрения кредитным учреждением покупатель подал уведомление в Пенсионный фонд, чтобы получить разрешение на использование сертификата для заключения договора.

Если все эти шаги успешно пройдены, то дальнейшая процедура мало чем отличается от обычной ипотечной сделки.

Когда квартира находится в залоговом обременении

В завершении стоит рассмотреть, как осуществить сделку купли-продажи жилья в залоговом обременении у банка. Так как в первую очередь предстоит решить проблему с долгом, продавец имеет 4 варианта выхода из ситуации:

  1. Использование внешнего источника финансирования для погашения ипотеки до продажи.
  2. Заключение договора с условием, что часть средств покупателя пойдет на выплату имеющихся долговых обязательств. В результате продавец может рассчитывать только на разницу между ипотекой и стоимостью жилья.
  3. Оформление договора, согласно которому ипотека переоформляется на другого человека вместе с правом владения квартирой. В результате в распоряжении продавца остаётся разница между суммой и оставшимся долгом.
  4. Если финансовая ситуация не даёт возможность вносить ежемесячный платеж по ипотеке, можно заключить договор с банком о продаже находящегося в залоге имущества. Тогда процессом продажи занимаются представители кредитной организации. И если средства, полученные на торгах, превысили сумму долга, излишек передаётся в пользование заемщику.

Каким бы ни был способ продажи залогового жилья, чаще всего это является вынужденной мерой. И она связана с частичными финансовыми потерями.

Если продаваемая квартира в собственности меньше трёх лет

Большие трудности связаны с жильем, если оно в собственности менее 3-х лет. Данная процедура считается невыгодной для продавца, поскольку предполагает уплату подоходного налога в размере 13−30% процентов от суммы, если стоимость объекта превышает миллион рублей. Чтобы не платить налог, некоторые намеренно занижают реальную стоимость квартиры.

Помимо этого потенциальные покупатели с опаской относятся к жилью, продаваемому спустя столь короткий срок после покупки. Хотя в некоторых случаях это действительно связано с финансовыми проблемами или срочным переездом, в большом количестве ситуаций причиной становятся низкое качество постройки, шумные соседи и другие трудности. Поэтому найти физлицо, готовое сделать такое приобретение, будет не так просто.

Кроме того, владение собственностью в течение трёх лет означает, что ипотека по жилью ещё не выплачена. В этом случае схема действий будет равносильна реализации квартиры, находящейся в залоге.

Подведем итоги

Продажа квартиры путем заключения трехстороннего ипотечного договора на сегодня является одной из распространенных схем продажи недвижимости. Она предполагает несколько шагов, для выполнения которых не обязательно привлекать специалиста. Самым рискованным для продавца моментом считается период времени от переоформления права собственности до получения средств. И знание, что процесс защищается на законодательном уровне, позволяет снизить беспокойства на этом этапе.

При заключении договора с привлечением материнского капитала, во время реализации залогового жилья стоит учитывать несколько аспектов.

  • В первом случае требуется дождаться одобрения сделки пенсионным фондом.
  • А во втором следует уточнить, как именно будет выполнен первоначальный ипотечный договор перед банком.
84
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Adblock
detector