Материнский капитал и рефинансирование ипотеки в 2019 году

Снижение ставок по ипотеке в 2017—2019 году стало хорошим поводом для рефинансирования жилищных кредитов. На этом фоне возникает вопрос: можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом в 2019 году? Особенности использования семейного сертификата не всегда дают принять однозначное решение. Из нашего обзора читатели узнают, о позиции банков и о вариантах использования сертификата при рефинансировании жилищной ссуды

Особенности рефинансирования

Рефинансирование — это замена действующего кредитного договора другим, с более выгодными условиями. Классическая схема рефинансирования (перекредитовки) предполагает обращение заемщика в другой банк, заключение договора по привлекательным параметрам и погашение обязательств перед первым кредитором

Есть практика обращения клиента в свой банк, в котором была оформлена ипотека, с заявлением о пересмотре условий (снижении ставки). Кредиторы могут изменить параметры действующей ссуды, но для этого потребуется пройти процедуру, аналогичную рефинансированию: собрать полный пакет документов, провести оценку залога, застраховать имущество и зарегистрировать сделку в ВОРУ.

Какие банки кредитуют для рефинансирования и в чем их выгода? Ответ на этот вопрос в коммерческой сути сделок: банкиры используют рефинансирование как способ увеличить объем выданных кредитов и расширить клиентскую базу.

Перекредитованием занимается сегодня практически каждая структура, но лучшие условия предлагают крупные игроки банковского рынка из ТОП-10.

В большинстве случаев простое рефинансирование ипотеки не вызывает затруднений: процесс не быстрый, но понятный для всех участников сделки. Но когда вопрос касается участия в ипотеке материнского капитала, банки неохотно идут на диалог с заемщиками.

Сколько стоит рефинансирование

Рефинансирование ипотеки — затратный процесс, требующий времени и средств. Но если выгода от снижения ставки существенна, заемщику стоит найти ресурсы для перекредитовки. Потребуется оплатить следующие услуги:

оценка недвижимости;
страхование залога;
пошлина за регистрацию.

Цены на услуги страховщиков и оценщиков зависят от стоимости залоговой недвижимости. Госпошлина оплачивается по тарифам ВОРУ.

Мы рекомендуем на начальном этапе оценить финансовый эффект от предстоящей сделки и принять верное решение.

Как используется материнский капитал в ипотеке

По действующему законодательству маткапитал может быть направлен на приобретение жилья, в том числе, в ипотеку. Владельцы капитала имеют право погасить основной долг по ранее взятой ссуде, либо оплатить деньгами сертификата первый взнос. Есть нюансы, о которых важно знать:

принимая средства материнского капитала в качестве первого взноса, банк может установить более высокий процент до момента получения денег из ПФР. Поэтому, общая переплата при таких условиях выше;
семейный сертификат выгодно использовать для погашения основного долга: заемщики могут выбрать схему изменения условий, сократив срок либо размер регулярного платежа. Поэтому, если у семьи есть деньги для первоначального платежа, эксперты рекомендуют направлять средства сертификата на расчеты с банком для уменьшения долговой нагрузки на бюджет.

Важная особенность ипотеки с использованием маткапитала в обязательном оформлении долей приобретаемой недвижимости на всех членов семьи. Этим правилом государство защищает интересы несовершеннолетних детей, обеспечивая их права на жилье.

До 2018 года в России действовал закон, по которому расходовать средства сертификата можно было только на погашение обязательств по ипотеке, взятой после появления в семье второго и других детей. В июне 2018 года правительство приняло постановление № 631, разрешающее использовать маткапитал на перекредитовку жилищных ссуд, независимо от периода их получения. Что дает это заемщикам и как банки подходят к рефинансированию кредитов с семейными сертификатами? Читайте об этом дальше.

Как рефинансировать ипотеку, если маткапитал уже использован

Вероятность рефинансирования есть у заемщиков, которые получили ипотеку, но еще не оформили раздел имущества между членами семьи. Последовательность действий такова:

заключается договор на перекредитовку с новым банком;
погашается старый долг;
снимается обременение с имущества;
оформляется перевод маткапитала в пользу банка-кредитора;
средства из ПФР направляются на погашение долга, но новому кредиту;
выделяются доли на всех членов семьи (в течение 6 месяцев после снятия обременения).

Если семья использовала сертификат на приобретение недвижимости в ипотеку и выполнила все условия по оформлению долей, рефинансировать подобный кредит в другом банке практически невозможно.

Для банка в приоритете высокая ликвидность залога: они не примут в качестве обеспечения квартиру, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Ребенок не несет ответственность по обязательствам родителей и в случае невозврата долга, банк не сможет продать залоговую квартиру с прописанными в ней детьми. Достаточно почитать любой популярный форум по ипотечным вопросам, чтобы найти примеры отказов в рефинансировании жилищных ссуд «с детским вопросом».

Рефинансирование кредита с использованием маткапитала К сожалению, в России не сформирована судебная практика по искам заемщиков к банкам по причине отказа в рефинансировании ссуд с материнским капиталом. Банки не обязаны обосновывать отказ, а при обострении ситуации могут предъявить любые косвенные причины. Эксперты рекомендуют заемщикам обращаться с заявлением о снижении процентов по действующей ипотеке в банк, выдававший кредит. В этом случае больше шансов выиграть суд, в случае отказа кредитора.

Рефинансирование кредита с использованием маткапитала

Владельцы ипотечных займов, полученных ранее 2017 года, сегодня заинтересованы в изменении тарифа. Условия 2019 года по ипотечным ссудам считаются весьма привлекательными: средняя ставка варьируется в диапазоне от 9,1% до 9,7% годовых.

Чтобы получить выгоду и снизить нагрузку на личный бюджет, заемщики с неиспользованным материнским капиталом могут сначала провести процедуру рефинансирования, а затем предъявить в банк сертификат. Но и здесь есть «подводные камни», и мы о них расскажем.

Важно знать: по закону, маткапитал может использоваться для улучшения жилищных условий. Поэтому в договоре с финансовой структурой должно быть четкое определение цели кредитования: приобретение недвижимости. При рефинансировании заключают договоры, имеющие цели выдачу ссуды для погашения обязательств перед другим банком. В рамках такого договора банк-кредитор не примет материнский сертификат.

Что делать в таких случаях? Хорошим вариантом будет оформление договора, полностью отвечающего букве закона и дающего право на предъявление сертификата. Но если банк-кредитор не готов внести изменения в свои типовые формы договоров, заемщику придется направить маткапитална другие цели, разрешенные законодательством.